юридичні консультації

Розглядаючи спір про розірвання договору оренди земельної ділянки, судам слід з’ясувати, у чому полягає шкода, завдана позивачу в зв’язку з невиконанням покладеного на відповідача обов’язку за спірною угодою, та яким чином такі дії (або бездіяльність) порушують чи обмежують права позивача, а відтак чи буде це істотне порушення умов договору оренди в розумінні ст. 651 ЦК України, що в подальшому може потягнути його розірвання

Постанова Судової палати у господарських справах Верховного Суду України
від 28 жовтня 2008 р.
(витяг)

 

У квітні 2008 р. Севастопольська міська рада (далі — Міськрада) звернулася до Господарського суду м. Севастополя з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю “В.А.Л.” (далі — ТОВ) про розірвання договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що 11 квітня 2002 р. на підставі рішення Міськради від 18 грудня 2001 р. № 995 між позивачем та ТОВ було укладено договір оренди, за умовами якого останньому було передано у тимчасове володіння та користування земельну ділянку площею 0,4 га, розташовану в м. Севастополі, для будівництва готельного комплексу. Відповідно до підпункту з) п. 3.2.2 даної угоди відповідач зобов’язався здати в експлуатацію закінчений будівництвом готельний комплекс державній приймальній комісії в нормативний термін, що встановлений проектом будівництва, але не пізніше 1 травня 2007 р. Оскільки ТОВ взятий на себе обов’язок щодо здачі об’єкта у встановлений строк не виконало, термін дії дозволу на будівництво готельного комплексу закінчився 31 грудня 2005 р., подальші роботи щодо будівництва об’єкту не ведуться, позивач, посилаючись на ст. 651 ЦК, просив суд розірвати вищезазначений договір.

Рішенням Господарського суду м. Севастополя від 21 квітня 2008 р. позов задоволено.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 27 травня 2008 р. вказане рішення суду першої інстанції скасовано та прийнято нове рішення, яким у позові відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 15 липня 2008 р. постанову апеляційного господарського суду скасовано, рішення місцевого господарського суду залишено без змін.

Ухвалою колегії суддів Верховного Суду України від 25 вересня 2008 р. за касаційною скаргою ТОВ порушено провадження з перегляду у касаційному порядку зазначеної постанови Вищого господарського суду України.

У касаційній скарзі порушено питання про скасування постанови суду касаційної інстанції та залишення в силі постанови апеляційного господарського суду. В обґрунтування скарги зроблено посилання на невідповідність оскаржуваної постанови міжнародним договорам, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, різне застосування Вищим господарським судом України одного й того ж положення закону у аналогічних справах, а також порушення судом касаційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, обговоривши доводи касаційної скарги та перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суу України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, яким позов було задоволено, Вищий господарський суд України виходив із того, що тривале (більше трьох років) невикористання ТОВ земельної ділянки за цільовим призначенням — для будівництва готельного комплексу, а також невиконання покладеного на відповідача обов’язку щодо введення останнього в експлуатацію у встановлений договором граничний строк (не пізніше 1 травня 2007 р.) є істотним порушенням умов договору оренди та є достатньою підставою для його дострокового розірвання згідно з положеннями ст. 32 Закону України від 6 жовтня 1998 р. № 161-ХІV “Про оренду землі”.

Проте з таким висновком погодитися не можна.

Статтею 1 цього Закону (у редакції, що була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) оренда землі визначається як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Зі змісту ст. 13 вказаного Закону вбачається, що договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 цього Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами України.

Під час розгляду спору судами було встановлено, що 18 грудня 2001 р. рішенням Міськради № 995 ТОВ було передано в оренду строком до 1 січня 2027 р. земельну ділянку площею 0,4 га у м. Севастополі для будівництва готельного комплексу. За умовами п. 2.6 цього рішення відповідача було зобов’язано здійснити будівництво об’єкта протягом п’яти років.

На виконання вказаного рішення 11 квітня 2002 р. між сторонами було укладено договір оренди вищезазначеної земельної ділянки, строк дії якого встановлений до 1 січня 2027 р.

Пунктом 2.1 цього договору передбачено, що річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється на період до 1 січня 2008 р. у розмірі 1 відсток від її грошової оцінки, на період до 1 січня 2013 р. у розмірі 1,5 відсотка від грошової оцінки земельної ділянки та на наступний період оренди — 2 відсотки від грошової оцінки земельної ділянки. При цьому розмір грошової оцінки земельної ділянки для періоду будівництва береться до уваги не більше, ніж до 1 травня 2007 р., тобто до граничного терміну здачі в експлуатацію закінченого будівництвом готельного комплексу.

За умовами ч. 2 ст. 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Зі змісту наявної у матеріалах справи копії довідки про відсутність заборгованості по земельному податку та оренді землі, виданої державною податковою інспекцією у Ленінському районі м. Севастополя 17 січня 2007 р., вбачається, що станом на 11 січня 2007 р. ТОВ не має заборгованості по оренді землі у Ленінському районі м. Севастополя. Будь-які докази про наявність у відповідача заборгованості з орендної плати перед позивачем у матеріалах даної справи відсутні та не досліджувалися судом.

Відтак, розглядаючи спір, суди не з’ясували, у чому полягає шкода, завдана позивачу в зв’язку з невиконанням покладеного на відповідача обов’язку щодо здачі об’єкту будівництва у встановлений договором граничний строк, та яким чином такі дії (або бездіяльність) порушують чи обмежують права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання.

Хоча дослідження вказаних обставин має істотне значення для правильного вирішення спору, суди нижчих інстанцій на них уваги не звернули та залишили без належної правової оцінки.

Крім того, за умовами підпункту д) пункту 3.1 оспорюваного договору освоєння наданої ТОВ земельної ділянки здійснюється протягом нормативного терміну будівництва, що встановлений проектом будівництва готельного комплексу.

За підпунктом з) п. 3.2.2 даної угоди на відповідача покладався обов’язок здати в експлуатацію закінчений будівництвом готельний комплекс державній приймальній комісії в нормативний термін, що встановлений проектом будівництва, але не пізніше 1 травня 2007 р.

Отже, якісні характеристики об’єкту будівництва, об’єм будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію готельного комплексу мають визначатися проектом будівництва, проте даний документ у матеріалах справи відсутній і також залишився без належної судової оцінки.

Відповідно до ст. 29 Закону України від 20 квітня 2000 р. № 1699-ІІІ “Про планування і забудову територій” дозвіл на виконання будівельних робіт — це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів. Видача та реєстрація дозволу на виконання будівельних робіт здійснюється протягом одного місяця з дня подання заяви.

Водночас ч. 9 вищезазначеної статті встановлено, що здійснення будівельних робіт на об’єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно з законодавством.

Судами встановлено, що 2 серпня 2005 р. інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Севастопольської міської державної адміністрації ТОВ було видано дозвіл на виконання будівельних робіт з будівництва корпусу 2 даного готельного комплексу, термін дії якого закінчився 31 грудня 2005 р.

Разом з цим суди не перевірили, чому вищезазначений дозвіл було видано на такий короткий термін та чи достатньо було цього часу для здійснення будівництва готельного комплексу. Крім того, суди не встановили, чи зверталося ТОВ у передбаченому Законом порядку до відповідної інспекції державного архітектурно-будівельного контролю за отриманням нового дозволу на виконання будівельних робіт зі зведення готельного комплексу, а якщо так, то яке рішення прийнято по його зверненню.

Дослідження даної обставини має істотне значення для правильного вирішення питання про наявність вини відповідача у порушенні покладеного на нього обов’язку щодо своєчасного будівництва та здачі в експлуатацію у встановлений строк готельного комплексу, проте суди на неї уваги не звернули та також залишили без належної оцінки.

Враховуючи наведе, всі ухвалені у справі судові рішення не можуть вважатися законними й обґрунтованими, а тому вони підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд.

Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду необхідно врахувати, що рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального закону і всебічно перевіривши обставини, вирішив спір у відповідності з нормами матеріального права, а обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

При цьому суду необхідно з’ясувати дійсні права та обов’язки сторін, оцінити правовий зміст заявлених позовних вимог і в залежності від встановленого вирішити спір відповідно до закону.

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 11117—11121 ГПК, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України касаційну скаргу ТОВ задовольнила частково: постанову Вищого господарського суду України від 15 липня 2008 р., постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 27 травня 2008 р. та рішення Господарського суду м. Севастополя від 21 квітня 2008 р. скасувала, а справу передала на новий розгляд до суду першої інстанції.

 

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Facebook
Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники
Опубликовать в Яндекс

Related posts:

  1. Матеріалами справи доведено невиконання відповідачем умов Договору оренди щодо використання землі за цільовим призначенням. У зв’язку з цим суди першої та апеляційної інстанцій обґрунтовано задовольнили позов.
  2. Суд апеляційної інстанції, задовольняючи позов про розірвання договору оренди нежилого приміщення дійшов правильного висновку про те, що факт використання третіми особами цих приміщень після закінчення терміну дії угод про їх спільне використання із сторонами договору, є фактично використанням цих приміщень без погодження з орендодавцем. Що в свою чергу у відповідності до умов договору та норм закону, що регулює оренді правовідносини, є підставою для дострокового розірвання договору за рішенням суду
  3. Оспорюваний проект відведення земельної ділянки не є правовстановлюючим документом, спрямованим на набуття, зміну або припинення прав та обов’язків, а є лише невід’ємною частиною договору оренди. Право на відповідне користування земельною ділянкою виникає на підставі договору оренди, укладеного у встановленому законом порядку
  4. Установивши факт невиконання продавцем свого обов’язку передати покупцю документацію, необхідну для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, суд апеляційної інстанції обґрунтовано відмовив продавцю в позові до покупця про розірвання договору купівлі-продажу, застосувавши до правовідносин сторін положення ст. 538 Цивільного кодексу України щодо зустрічного виконання зобов’язань та передбачених нею правових наслідків на випадок невиконання однією із сторін у зобов’язанні свого обов’язку
  5. Достатньою підставою для розірвання договору оренди є будь-яка обставина, передбачена ст. 783 ЦК України та ч. 3 ст. 26 Закону «Про оренду державного та комунального майна»

Комментарии запрещены.

Юрисконсульт

ЮРИДИЧНІ КОНСУЛЬТАЦІЇ

Договірне право
Дозволи ліцензії

Август 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Окт    
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031